Căn cứ trên yêu cầu tư vấn, Luật sư Nguyễn Thị Phong Lan (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội), Giám đốc Công ty Luật TNHH Intelico -Hà Nội giải đáp về vấn đề này như sau:

Luật sư Nguyễn Thị Phong Lan

1. Khái niệm và tình trạng pháp lý của đất

Luật Đất đai năm 2024 không có quy định cụ thể về khái niệm “đất bỏ hoang”. Tuy nhiên, trên thực tế, có thể hiểu đất đang bỏ hoang có thể được xem là đất chưa sử dụng, đất không có tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân nào chứng minh được quyền sử dụng hợp pháp, không có tên trong hồ sơ địa chính, không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Điều 221 Luật Đất đai năm 2024 quy định về việc quản lý đất chưa sử dụng như sau: 

“1. Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm quản lý, bảo vệ đất chưa sử dụng tại địa phương, đăng ký vào hồ sơ địa chính và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp trên trực tiếp về tình hình quản lý, khai thác quỹ đất chưa sử dụng.

2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa giao cho đơn vị hành chính cấp huyện, cấp xã quản lý.”.

Theo quy định trên, đất chưa sử dụng không phải là đất vô chủ và đất này thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, và UBND cấp xã/phường có trách nhiệm trực tiếp quản lý, bảo vệ.

2. Xác định hành vi vi phạm

Việc xây dựng "lấn sang" phần đất này, dù do "sai sót", vẫn bị xác định là hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Tùy thuộc vào ranh giới, đây có thể là hành vi "Lấn đất" hoặc "Chiếm đất".

(i) Lấn đất: Là việc chuyển dịch mốc giới/ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích mà không được phép theo Khoản 31 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024.

(ii) Chiếm đất: Là việc sử dụng đất do Nhà nước quản lý mà chưa được cơ quan nhà nước cho phép theo Khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024.

3. Hậu quả pháp lý

a. Về xử phạt vi phạm hành chính

Hành vi lấn, chiếm đất do Nhà nước quản lý sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo Điều 13 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP, với mức phạt tùy thuộc vào diện tích, loại đất và khu vực.

Ngoài ra, người vi phạm bắt buộc phải thực hiện khắc phục hậu quả. Theo đó, người vi phạm bị buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm. Việc khôi phục lại tình trạng ban đầu đồng nghĩa với việc người xây dựng bắt buộc phải tháo dỡ phần công trình (phần nhà) đã xây trên diện tích đất lấn, chiếm đó. 

Lưu ý: Biện pháp tháo dỡ sẽ không áp dụng nếu người sử dụng đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo các quy định đặc thù, ví dụ như trường hợp vi phạm xảy ra trước ngày 01/7/2014 và phù hợp với quy hoạch (quy định tại Điều 139 Luật Đất đai năm 2024).

b. Về truy cứu trách nhiệm hình sự

Nếu người vi phạm đã bị xử phạt hành chính về hành vi lấn chiếm đất mà còn tái phạm, hoặc đã bị kết án về tội này (Điều 228 Bộ luật Hình sự năm 2015) chưa được xóa án tích mà vẫn vi phạm, thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai theo Điều 228 Bộ luật Hình sự năm 2015.

Vì vậy, trường hợp xây nhà trên phần đất bỏ hoang (đất do Nhà nước quản lý) mà chưa được giao hoặc cho thuê hợp pháp thì dù xuất phát từ sai sót trong quá trình xác định ranh giới thì phần công trình lấn chiếm đất vẫn bị xử lý, buộc khôi phục hiện trạng hoặc tháo dỡ theo quy định của pháp luật, trừ khi người sử dụng đủ điều kiện được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất lấn chiếm theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.

Duy Phách