Căn cứ tình huống và nội dung câu hỏi bạn đọc hỏi, Luật sư Hoàng Thị Ngọc Minh (Đoàn Luật sư Bắc Ninh), Công ty luật TNHH QR Law, phường Bắc Giang, tỉnh Bắc Ninh có trả lời với nội dung như sau:

Luật sư Hoàng Thị Ngọc Minh

Các GCNQSDĐ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trước ngày 1/8/2024 có 2 hình thức ghi tên người sử dụng đất là: ghi tên cá nhân ông, bà hoặc ghi tên hộ ông/hộ bà. 

Đối với đất ghi tên cá nhân ông/ bà (không có chữ “hộ”) thì chúng ta cần xem xét đến nguồn gốc thửa đất và tình trạng hôn nhân của người được cấp GCN:

+ Nếu nguồn gốc thửa đất do được tặng cho riêng, nhận thừa kế riêng thì QSD đất này của cá nhân người được ghi tên trên GCN

+ Nếu nguồn gốc thửa đất do nhận chuyển nhượng, do nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hình thành trong thời kỳ hôn nhân với người khác thì QSD đất là tài sản chung của vợ chồng người được cấp GCN

Đối với trường hợp GCNQSD đất có ghi tên hộ gia đình thì luật đất đai quy định: Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1/8/2024 (từ ngày 1/8/2024 thì Luật đất đai 2024 quy định không cấp GCNQSDĐ mới ghi tên hộ nữa mà sẽ xác định cụ thể từng người sử dụng đất và ghi tên tất cả thành viên này trên GCN).

Thửa đất của gia đình bạn là đất cha ông để lại, được cấp GCNQSDĐ lần đầu năm 2004, có nghĩa là hộ ông H được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất năm 2004, Theo đó, chủ sử dụng đất là các thành viên gia đình (bao gồm bố, mẹ, vợ, con ông H… và những người có quan hệ nuôi dưỡng khác) phải có cùng hộ khẩu với ông H tại thời điểm năm 2004 đó. 

Nếu năm 2004, hộ gia đình ông H có thành viên khác thì đây là tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, cá nhân ông H không có quyền tự ý 1 mình định đoạt đối với thửa đất này.

Chưa bàn đến vấn đề nội dung Hợp đồng có phù hợp pháp luật hay không, với thông tin bạn cung cấp thì Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông H và ông B đang vi phạm 2 điều kiện để có hiệu lực là sai chủ thể và sai về hình thức

Thứ nhất, chủ thể ký hợp đồng

Như đã nêu trên, cá nhân ông H không được tự ý chuyển nhượng QSDĐ

Quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình thì giao dịch chuyển nhượng phải do các thành viên của hộ gia đình tại thời điểm năm 2004 xác lập, thực hiện.

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ do cá nhân ông H mà không có ủy quyền, không thông qua ý kiến của thành viên hộ gia đình tức là sai về chủ thể - người chuyển nhượng 

Thứ hai, về hình thức của Hợp đồng

Luật đất đai năm 2024 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực; trừ trường hợp kinh doanh bất động sản. Hợp đồng giữa ông H và ông B là hợp đồng viết tay nên chưa phát sinh hiệu lực pháp luật.

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không có hiệu lực pháp luật, việc ông B xây nhà tạm trên đất của gia đình bạn cũng không làm phát sinh quyền sử dụng đất, 

Do đó, gia đình bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu ông B trả lại phần diện tích đất 90m2 này.

Để đòi lại QSDĐ đất này thì các thành viên hộ gia đình ông H phải làm đơn yêu cầu UBND xã nơi có đất tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai, nếu hai bên hòa giải không thành thì gia đình có quyền khởi kiện đến TAND có thẩm quyền để yêu cầu ông B trả lại đất theo quy định pháp luật.

Duy Phách