Cuối năm ngoái, anh A có đề nghị tôi hợp tác chung tiền để nhận chuyển nhượng một lô đất ở của bà B, anh A nói rằng lô đất này đủ điều kiện chuyển nhượng, đã có  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ ) có tiềm năng để sinh lời cao. 

Anh A cho biết bà B đồng ý chuyển nhượng với giá 3 tỷ đồng và yêu cầu đặt cọc số tiền là 200 triệu đồng, nếu tôi mua chung thì mỗi người góp 100 triệu đồng để đặt cọc. Tôi đồng ý và chuyển cho anh A 100 triệu đồng, hai bên chỉ thỏa thuận miệng, không lập thành văn bản. 

Ngay sau khi tôi đã chuyển tiền thì anh A thông báo lại là bà B “chưa có sổ đỏ” và đề nghị tôi ứng thêm tiền để cho bà B làm thủ tục cấp GCNQSDĐ .Tôi không đồng ý và báo không mua đất nữa. Cùng đó là nội dung câu hỏi xin tư vấn!

Tôi có quyền yêu cầu anh A trả lại 100 triệu đồng đã giao hay không? 

Hiện nay tôi đòi tiền thì anh A nói rằng đã đặt cọc toàn bộ 200 triệu đồng cho bà B, như vậy anh A hay bà B có nghĩa vụ trả lại tiền cho tôi? Tôi có quyền đòi bà B không?

Trường hợp anh A nhất quyết không đồng ý trả lại tôi số tiền 100 triệu  đồng, lấy lý do bà B chưa trả anh A tiền cọc, thì tôi cần làm gì để đòi lại? 

Căn cứ nội dung bạn đọc Báo và Phát thanh, Truyền hình Bắc Ninh hỏi, Luật sư Hoàng Thị Ngọc Minh (Đoàn Luật sư Bắc Ninh), Công ty Luật TNHH QR Law, phường Bắc Giang, tỉnh Bắc Ninh tư vấn, trả lời với mỗi  câu hỏi  của tình huống này như sau:

 Luật sư Hoàng Thị Ngọc Minh 

Tôi có quyền yêu cầu anh A trả lại 100 triệu đồng đã giao hay không? 

Anh A là người trực tiếp nhận tiền của bạn để thực hiện việc đặt cọc mua đất, nên có nghĩa vụ hoàn trả lại số tiền đã nhận khi việc mua bán không được thực hiện. 

Trường hợp anh A cho rằng đã bạn giao tiền để thực hiện hợp đồng hợp tác đặt cọc mua đất chung, nhưng trên thực tế Hợp đồng chưa được ký kết, nếu phát sinh quan hệ hợp tác cũng vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức bởi:

Khoản 2 Điều 504 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng hợp tác phải được lập thành văn bản.”

Trong việc này, hai bên không lập văn bản, chỉ thỏa thuận qua lời nói và chuyển khoản. Do đó, vi phạm điều kiện bắt buộc về hình thức, làm cho giao dịch này vô hiệu theo khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015: “Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực trong trường hợp pháp luật có quy định.”

Thứ hai, giao dịch vô hiệu do vi phạm điều kiện về nội dung

Theo khoản 1 Điều 117 BLDS, giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi:

“c) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.”

Trong khi đó, đối tượng của giao dịch là lô đất mà bà B không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không đảm bảo điều kiện để chuyển nhượng, bà B không được phép chuyển nhượng nhưng cố tình lừa dối bên đặt cọc là đủ điều kiện chuyển nhượng. Do đó, giao dịch hợp tác góp vốn chung để đặt cọc mua đất này là giao dịch vô hiệu do vi phạm điều kiện về nội dung.

Trừ trường hợp bên đặt cọc biết đất chưa có GCN nhưng đặt cọc để cấp GCN sau đó chuyển nhượng thì có thể không vi phạm về nội dung như nêu trên mà chỉ vi phạm về hình thức.

Do đó, theo khoản 2 Điều 131 BLDS 2015, giao dịch hợp tác vô hiệu, anh A phải hoàn trả lại cho bạn số tiền đã nhận.

Hiện nay tôi đòi tiền thì anh A nói rằng đã đặt cọc toàn bộ 200 triệu đồng cho bà B, như vậy anh A hay bà B có nghĩa vụ trả lại tiền cho tôi? tôi có quyền đòi bà B không?

Về nguyên tắc, trước khi xem xét nghĩa vụ trả tiền cho bạn, cần xác định quan hệ pháp lý độc lập giữa các bên:

1. Quan hệ giữa bạn và bà B:

Về giao dịch đặt cọc với bà B: Nếu có căn cứ chứng minh bạn và anh A cùng thực hiện đặt cọc…(Anh A đai diện bạn khi đặt cọc)… thì bạn cũng có quyền đòi bà B.

Tuy nhiên theo trình bày bạn không trao đổi, làm việc với bà B mà chỉ chuyển tiền cho anh A, không uỷ quyền cho anh A đại diện đặt cọc nên bạn không đòi trực tiếp bà B được.

2. Quan hệ giữa anh A và bà B:

Đây là quan hệ đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được quy định tại Điều 328 BLDS 2015.

Tuy nhiên, lô đất này không có GCNQSDĐ, bà B không đủ điều kiện để chuyển nhượng, nên thỏa thuận đặt cọc giữa anh A và bà B có thể bị vô hiệu. Vô hiệu hay không phụ thuộc vào việc anh A có biết việc bà B không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước khi đặt cọc hay không.

3. Quan hệ giữa bạn và anh A: 

Bạn chuyển tiền cho anh A để anh A đặt cọc với bà B. Ngay sau khi chuyển tiền đã bạn đã thông báo không mua nữa nhưng anh A vẫn tự ý đặt cọc => nên trong trường hợp này A có nghĩa vụ trả tiền cho bạn.

Trường hợp anh A cho rằng đây là quan hệ hợp tác góp vốn, tức là mỗi bên đóng góp một khoản tiền để thực hiện việc đặt cọc nhận chuyển nhượng đất. Thì như đã phân tích ở trên, giao dịch này cũng vô hiệu do không đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của HĐ. Do đó, theo Điều 131 BLDS 2015, anh A cũng phải hoàn trả lại cho bạn số tiền đã nhận.

Như vậy, có thể kết luận rằng: 

• Bạn không có quyền đòi bà B nếu chỉ góp tiền cho anh A, không trao đổi, giao dịch gì với bà B.
• Bạn có quyền đòi anh A, cho dù bà B có trả cọc cho anh A hay không.

Trường hợp anh A nhất quyết không đồng ý trả lại tôi số tiền 100 tiệu đồng, lấy lý do bà B chưa trả anh A tiền cọc, thì tôi cần làm gì để đòi lại? 

Anh A là người trực tiếp nhận tiền của bạn để thực hiện việc đặt cọc mua đất, nên có nghĩa vụ hoàn trả lại số tiền đã nhận khi việc mua bán không được thực hiện. Trường hợp anh A không tự nguyện hoàn trả, bạn có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự để yêu cầu anh A trả lại số tiền 100.000.000 đồng.

Trường hợp này bạn cần chuẩn bị đơn khởi kiện và thu thập các tài liệu để chứng minh yêu cầu khởi kiện (những tin nhắn, ghi âm liên quan đến việc thoả thuận giao dịch hợp tác mua đất chung (nếu có), sao kê tài khoản ngân hàng đối với khoản tiền bạn chuyển cho anh A…). Nếu bạn không thể tự soạn đơn khởi kiện hoặc chuẩn bị hồ sơ, bạn có thể đến những văn phòng luật sư, công ty luật uy tín nhờ luật sư tư vấn, hướng dẫn cụ thể và soạn thảo đơn khởi kiện cho bạn để bảo vệ quyền lợi chính đáng.

Duy Phách