Căn cứ vào nội dung bạn đọc Báo và Phát thanh, Truyền hình Bắc Ninh hỏi: Luật sư Nguyễn Thị Phong Lan (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội), Giám đốc Công ty Luật TNHH Intelico giải đáp về nội dung này như sau:

Luật sư Nguyễn Thị Phong Lan

I. Căn cứ

- Nghị quyết 254/2025/QH15; 

- Luật Đất đai năm 2024;

- Nghị định 103/2024/NĐ-CP;

- Nghị định 50/2026/NĐ-CP.

II. Ý kiến pháp lý

1. Điều kiện áp dụng mức giảm 70% tiền sử dụng đất, chỉ phải đóng 30% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở

Căn cứ điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân được giảm 70% và chỉ cần nộp 30% chênh lệch tiền sử dụng đất khi chuyển đất vườn sang đất ở nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

[1] Đất chuyển mục đích sử dụng sang đất ở là đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

[2] Diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương.

[3] Hộ gia đình, cá nhân chưa được áp dụng mức thu tiền sử dụng đất nêu tại mục [2] (tính trên 01 thửa đất).

2. Nợ tiền sử dụng đất có được hưởng ưu đãi tiền sử dụng đất theo Nghị quyết số 254/2025/QH15

Theo thông tin bạn cung cấp, thửa đất 100m² đất ở sau khi chuyển mục đích sử dụng đất của khách hàng thuộc diện ghi nợ tiền sử dụng đất.

Theo đó, nghĩa vụ tài chính của bạn đã phát sinh từ thời điểm được công nhận đất ở trước đây, được Nhà nước cho phép chậm nộp (ghi nợ). Không phải trường hợp tại thời điểm hiện tại mới thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy định được giảm 70% tiền sử dụng đất, chỉ nộp 30% tiền sử dụng đất được áp dụng đối với các trường hợp đang làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở và đáp ứng các điều kiện quy định pháp luật nêu trên. Nói cách khác, chính sách ưu đãi này chỉ áp dụng đối với các hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất được nộp lần đầu kể từ thời điểm Nghị quyết có hiệu lực thi hành để làm cơ sở cho cơ quan thuế tính nghĩa vụ tài chính mới.

Bản chất chính sách tại Nghị quyết số 254/2025/QH15 là chính sách ưu đãi áp dụng khi xác định nghĩa vụ tài chính phát sinh từ việc chuyển mục đích sử dụng đất. Trong khi đó, trường hợp của khách hàng đã được xác định nghĩa vụ tài chính từ thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trước đây; việc ghi nợ chỉ là cơ chế cho phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính đã phát sinh, không làm phát sinh một nghĩa vụ tài chính mới.

Khoản nợ tiền sử dụng đất của bạn đã được cơ quan có thẩm quyền xác định từ thời điểm trước khi chính sách ưu đãi mới ban hành, nếu không có quy định chuyển tiếp cụ thể thì sẽ không có căn cứ để xác định quyền được áp dụng chính sách ưu đãi.

Khoản 3 Điều 50 Nghị định 103/2024/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi khoản 23 Điều 13 Nghị định 50/2026/NĐ-CP quy định về điều khoản chuyển tiếp đối với tiền sử dụng đất như sau:

“Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật từng thời kỳ nhưng đến trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà chưa thanh toán hết nợ tiền sử dụng đất thì tiếp tục thanh toán tiền sử dụng đất còn nợ theo chính sách và giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận (hoặc theo số tiền ghi trên Giấy chứng nhận đã được xác định theo đúng quy định của pháp luật).

Thời hạn thanh toán nợ tiền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định của Chính phủ về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai và Điều 22 Nghị định này.”.

Quy định chuyển tiếp nêu trên thể hiện rõ ý chí của cơ quan quản lý nhà nước về việc tiếp tục xử lý các khoản tiền sử dụng đất đã được ghi nợ theo chính sách tại thời điểm phát sinh nghĩa vụ tài chính, thay vì áp dụng các chính sách ưu đãi được ban hành sau đó.

Như vậy, trên cơ sở các thông tin bạn cung cấp và các quy định pháp luật hiện hành được viện dẫn tại Thư tư vấn này, chúng tôi nhận thấy chưa có căn cứ pháp lý để xác định trường hợp của bạn thuộc đối tượng được áp dụng chính sách giảm tiền sử dụng đất theo Nghị quyết số 254/2025/QH15.

Do đó, bạn có trách nhiệm tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán khoản tiền sử dụng đất còn ghi nợ theo chính sách và mức giá đất được xác định tại thời điểm phát sinh nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật

III. Đề xuất 

1. Bạn cần rà soát lại thời hạn được phép nợ tiền sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận hoặc Quyết định giao đất/chuyển mục đích sử dụng đất. Việc thanh toán nợ đúng hạn là cần thiết để tránh phát sinh tiền chậm nộp hoặc có thể phải tính lại tiền sử dụng đất theo khung giá đất mới tại thời điểm trả nợ.

2. Trường hợp bạn nhận thấy quá trình tính toán tiền sử dụng đất trước đây của cơ quan thuế có sai sót, hoặc hoàn cảnh gia đình thuộc đối tượng chính sách/hoàn cảnh đặc biệt khác chưa được xem xét, bạn có thể làm đơn kiến nghị gửi cơ quan có thẩm quyền để được xem xét, rà soát lại. Tuy nhiên, kết quả giải quyết cuối cùng sẽ phụ thuộc hoàn toàn vào sự thẩm định và quyết định của cơ quan nhà nước

Duy Phách