Căn cứ vào nội dung bạn đọc Báo và Phát thanh, Truyền hình Bắc Ninh hỏi: Luật sư Nguyễn Thị Phong Lan (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội), Giám đốc Công ty Luật TNHH Intelico giải đáp về nội dung này như sau:

Luật sư Nguyễn Thị Phong Lan

I. Căn cứ

- Luật Đất đai năm 2024;

- Luật Đất đai năm 2003;

- Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Bộ luật Dân sự năm 2005;

- Nghị định 151/2025/NĐ-CP;

- Nghị định 49/2026/NĐ-CP;

- Nghị định 123/2024/NĐ-CP;

- Nghị định 101/2024/NĐ-CP;

- Công văn 1153/BNNMT-QLĐĐ năm 2026.

II. Ý kiến pháp lý

1. Hành vi sử dụng đất không đúng mục đích

Phân tích trường hợp của khách hàng, khách hàng mua căn nhà cấp 4 xây dựng trên đất nông nghiệp từ năm 2011. Theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Luật đất đai năm 2024, đất nông nghiệp có mục đích sử dụng đặc thù phục vụ cho mục đích trồng cây lâu năm, cây lúa, cây hàng năm, trồng rừng,  …

Căn cứ khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024 thì:

“Điều 31. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

1.Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.”.

Theo đó, căn cứ điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai năm 2024, nếu người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thì cần phải được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích.

Đồng thời, theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 cũng quy định: “Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.”.

Như vậy, người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã được Nhà nước giao. Đối với đất nông nghiệp, pháp luật không cho phép xây dựng nhà ở nếu chưa được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Việc sử dụng đất sai mục đích không chỉ bị xử phạt hành chính theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP, buộc khôi phục hiện trạng ban đầu mà trong một số trường hợp, người vi phạm còn bị xem xét xử lý trách nhiệm hình sự về Tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai theo Bộ luật Hình sự năm 2015.

Do đó, trường hợp của khách hàng được xác định là đã sử dụng đất không đúng mục đích trong một thời gian dài. 

2. Trường hợp bắt buộc cưỡng chế nhà ở trên đất khi có hành vi vi phạm pháp luật đất đai sử dụng đất không đúng mục đích

Hành vi sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép sẽ bị xử phạt theo quy định tại Điều 8, 9, 10 mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép, với mức phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng (theo diện tích đất vi phạm) đối với khu đất thuộc địa giới hành chính của xã. Trường hợp thuộc địa giới hành chính của phường, thị trấn thì mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt tương ứng.

Bên cạnh đó, người vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm. Đối với trường hợp của khách hàng thì là phải tháo dỡ toàn bộ phần nhà xưởng xây dựng sai quy định. Trường hợp khách hàng không tự giác tháo dỡ công trình nhà ở trên đất, di chuyển toàn bộ đồ đạc ra khỏi khu vực vi phạm thì sẽ bị tổ chức cưỡng chế theo đúng quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, việc cưỡng chế được thực hiện khi có đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính, như đã có quyết định xử phạt vi phạm hành chính và quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả; người vi phạm không tự nguyện chấp hành trong thời hạn quy định và cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cưỡng chế thi hành.

Do đó, việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp mà chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất được xác định là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích, vi phạm pháp luật đất đai, khách hàng sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả, bao gồm cả việc cưỡng chế tháo dỡ công trình theo quy định pháp luật như đã phân tích ở trên.

3. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua căn nhà cấp 4 trên đất nông nghiệp bằng giấy viết tay từ năm 2011 để ở, sinh sống ổn định từ đó đến nay

Khách hàng mua căn nhà cấp 4 với diện tích 100 m², gắn liền với việc sử dụng diện tích đất nông nghiệp vào năm 2011; tại thời điểm đó, căn cứ Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 450, 689 Bộ luật Dân sự năm 2005 (đang có hiệu lực thi hành) thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật, do đó Hợp đồng viết tay không được coi là hợp lệ về mặt hình thức.

Tuy nhiên, do khách hàng đã sử dụng đất, nhà ở ổn định, lâu dài từ năm 2011 đến nay và không phát sinh tranh chấp, nên vẫn có thể được cơ quan nhà nước xem xét cấp Giấy chứng nhận trên cơ sở hồ sơ địa chính và sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương.

Do khách hàng không cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của thửa đất tại thời điểm mua (đã được cấp Giấy chứng nhận hay chưa), nên có thể xem xét theo 02 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên bán nhưng chưa thực hiện thủ tục sang tên cho khách hàng

Tại khoản 2 Mục XI nội dung C, Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại tiết e1 điểm e khoản 3 Điều 16 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP quy định về trường hợp: “Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà thửa đất đó đã có Giấy chứng nhận và bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận đã cấp cho thửa đất kèm theo giấy tờ về việc nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc chỉ có hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định”.

Trong trường hợp này, do việc mua bán bằng giấy viết tay không được công chứng, chứng thực theo quy định nên khách hàng cần giữ bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp cho thửa đất để nộp cùng hồ sơ đăng ký biến động. Nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định hiện hành, trường hợp này khách hàng vẫn có thể được xem xét thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai để sang tên từ người bán sang khách hàng. 

Trường hợp 2: Thửa đất chưa từng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến thời điểm hiện nay, nếu khách hàng xin cấp Giấy thì sẽ thuộc trường hợp cấp lần đầu

Luật Đất đai năm 2024 đã quy định cụ thể việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, bao gồm cả trường hợp có vi phạm và không có vi phạm pháp luật về đất đai. Như đã phân tích tại Mục 1, trường hợp của khách hàng thuộc nhóm có vi phạm pháp luật về đất đai do sử dụng đất không đúng mục đích.

Khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai 2024 quy định:

“3.Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này và trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì xử lý như sau:

a) Trường hợp người đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

b) Trường hợp không thuộc quy định tại điểm a khoản này thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.”.

Đồng thời, tại khoản 1 Mục XI nội dung C, Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại Điểm b Khoản 4 Điều 16 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định về trường hợp: “Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 do nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Mục 2 Phần XI này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”.

Như vậy, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng trên cơ sở các điều kiện tại điểm a khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai năm 2024, đặc biệt là yếu tố sử dụng đất ổn định và phù hợp quy hoạch. Nếu đáp ứng điều kiện này, khách hàng có thể được cấp Giấy chứng nhận và phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định. 

Do đó, việc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng sẽ căn cứ vào nguồn gốc đất, quá trình sử dụng, tình trạng pháp lý và quy hoạch sử dụng đất, chứ không chỉ căn cứ vào việc đất có nguồn gốc là đất nông nghiệp.

Lưu ý: Việc xây nhà trên đất nông nghiệp về nguyên tắc là sử dụng sai mục đích, nên trong quá trình thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khách hàng có thể phải thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung hoặc xử lý vi phạm trước khi được cấp Giấy chứng nhận. Chi phí trong những trường hợp này không cố định, nhưng khoản tiền lớn nhất thường là tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích. . 

Về trình tự, thủ tục cụ thể để khách hàng thực hiện ở cả hai trường hợp nêu trên sẽ do UBND cấp tỉnh nơi có đất ban hành theo quy định tại Điều 15 của Nghị định số 49/2026/NĐ-CP. Do đó, khách hàng cần liên hệ trực tiếp UBND cấp xã nơi có đất để được hướng dẫn cụ thể về hồ sơ và trình tự thực hiện thủ tục theo quy định để cơ quan có thẩm quyền xem xét theo đúng quy định của Luật Đất đai năm 2024. 

4. Trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở

Sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trong một số trường hợp, cơ quan nhà nước có thể xem xét giải quyết đồng thời việc cấp Giấy chứng nhận và chuyển mục đích sử dụng đất để tinh gọn thủ tục hành chính), khách hàng cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở và xin giấy phép xây dựng nhà ở (đối với trường hợp thuộc khu vực đô thị). Tuy nhiên, điều kiện tiên quyết để được chuyển mục đích sử dụng đất là thửa đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt tại thời điểm đề nghị.

Trước đây, trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Phần III Phụ lục 1 Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Tuy nhiên, mục này đã hết hiệu lực bởi Tiết e1 Điểm e Khoản 3 Điều 16 Nghị định 49/2026/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 31/01/2026).

Hiện tại, căn cứ Điều 15 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP, Chính phủ đã giao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai, trong đó có thủ tục về chuyển mục đích sử dụng đất. Để bảo đảm việc tổ chức thi hành thống nhất các quy định mới, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có Công văn số 1153/BNNMT-QLĐĐ năm 2026 đề nghị UBND các tỉnh, thành phố khẩn trương ban hành quy định cụ thể tại địa phương.

 Do đó, khách hàng cần theo dõi các quyết định của UBND tỉnh/thành phố nơi có đất hoặc liên hệ trực tiếp UBND cấp xã để được hướng dẫn chi tiết về trình tự, thủ tục cụ thể.

Khách hàng có thể tham khảo trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất tại Phần III Phụ lục 1 Nghị định 151/2025/NĐ-CP như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Khách hàng nộp 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại UBND cấp xã nơi có đất.

Hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

[1] Đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất (Bản chính);

[2] Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Bản chính).

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Bộ phận một cửa lập giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả. 

Bước 3: Thụ lý giải quyết

Cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường tại UBND xã hoàn thiện hồ sơ trình Chủ tịch UBND xã ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. 

Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ; chuyên viên thụ lý hướng dẫn chủ sử dụng đất sửa đổi, bổ sung hồ sơ. 

Bước 4: Ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Trường hợp hồ sơ chủ sử dụng đất đủ điều kiện, UBND xã ban hành quyết định chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở. 

Bước 5: Thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất

Cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường tại UBND xã chuyển thông tin địa chính thửa đất cho cơ quan thuế. 

Cơ quan thuế xác định tiền sử dụng đất và ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất cho chủ sử dụng đất. Khách hàng nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế. Cơ quan thuế xác nhận hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất và gửi thông báo kết quả cho cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường tại UBND xã.

Bước 6: Trả kết quả

Bộ phận một cửa UBND xã/Trung tâm phục vụ hành chính công nơi tiếp nhận trả kết quả là Giấy chứng nhận đã đăng ký biến động/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.

Lưu ý: Khách hàng nên chủ động nộp hồ sơ sớm để tránh việc bảng giá đất địa phương được điều chỉnh tăng cao trong thời gian tới, dẫn đến tiền sử dụng đất phải nộp lớn hơn.

III. Đề xuất 

1.Trường hợp khách hàng mua nhà cấp 4 trên đất nông nghiệp bằng giấy viết tay từ năm 2011 và đã sinh sống ổn định, lâu dài đến nay vẫn có khả năng được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phụ thuộc vào các yếu tố như: nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, đặc biệt là sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương. Đồng thời, trong quá trình thực hiện thủ tục, khách hàng có thể bị xử phạt vi phạm hành chính và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung theo quy định pháp luật.

2. Khách hàng nghiên cứu nội dung tại Mục II Thư tư vấn này và chủ động liên hệ UBND cấp xã nơi có đất hoặc cơ quan quản lý đất đai tại địa phương để được hướng dẫn, xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định. Sau khi được công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, khách hàng cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở nhằm bảo đảm việc sử dụng đất đúng mục đích, phù hợp quy định pháp luật, qua đó hạn chế rủi ro bị xử phạt hoặc bị áp dụng biện pháp cưỡng chế tháo dỡ công trình do hành vi vi phạm.

Việc hoàn thiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về đất đai là điều kiện quan trọng để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, đồng thời tạo cơ sở pháp lý khi khách hàng thực hiện các giao dịch dân sự trong tương lai như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc thế chấp quyền sử dụng đất.

Duy Phách