Luật sư Nguyễn Thị Phong Lan (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), Giám đốc Công ty Luật TNHH Intelico giải đáp về vấn đề này như sau:

Luật sư Nguyễn Thị Phong Lan

Kể từ ngày 01/7/2025, Nghị định 151/2025/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh việc đất đai chính thức có hiệu lực, đánh dấu một bước chuyển quan trọng trong chính sách pháp luật đất đai tại Việt Nam. Một trong những nội dung nổi bật là việc phân cấp thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã, đồng thời rút ngắn đáng kể thời gian thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu. Những thay đổi này phản ánh rõ định hướng cải cách hành chính, đơn giản hóa thủ tục và lấy người dân làm trung tâm trong quá trình xây dựng, áp dụng pháp luật. 

1. Cơ sở pháp lý và sự cần thiết của việc thay đổi thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận 

Căn cứ quan điểm chỉ đạo của Đảng và Nhà nước tại Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”. Trong đó, chủ trương đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính, loại bỏ các khâu trung gian không cần thiết, và lấy người dân, doanh nghiệp làm trung tâm phục vụ được nhấn mạnh là kim chỉ nam cho quá trình xây dựng luật.

Ngoài Luật Đất Đai năm 2024, Nghị định số 151/2025/NĐ-CP quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai đã nhấn mạnh quan điểm chỉ đạo của Đảng và Nhà nước về cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Tại các quy định pháp luật cũ, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người sử dung đất là cá nhân, cộng đồng dân cư chủ yếu được tập trung tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện. Theo đó, người dân, đặc biệt là tại các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, gặp rất nhiều khó khăn, tốn kém chi phí và thời gian để di chuyển đến trung tâm huyện để nộp hồ sơ và nhận kết quả. Trong khi đó, UBND cấp xã, đơn vị quản lý trực tiếp, nắm rõ nhất về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất và tình trạng tranh chấp tại địa phương, lại không có thẩm quyền ra quyết định cuối cùng, làm giảm tính chủ động và hiệu quả quản lý tại cơ sở.

Quy trình cấp Giấy chứng nhận lần đầu còn rườm rà, phức tạp, đi qua nhiều khâu trung gian và đòi hỏi nhiều loại giấy tờ xác nhận. Ví dụ, thủ tục thường yêu cầu các văn bản xác nhận riêng lẻ về việc đất không có tranh chấp, đất phù hợp với quy hoạch... từ chính quyền địa phương. Việc này không chỉ làm kéo dài thời gian giải quyết mà còn có thể phát sinh những tiêu cực, phiền hà không đáng có cho người dân. Thời gian giải quyết thủ tục trên thực tế thường xuyên bị kéo dài so với quy định pháp luật, gây ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, thế chấp vay vốn, góp phần làm chậm các giao dịch dân sự và kinh tế.

Bởi những bất cập nêu trên đã tạo ra một yêu cầu cấp thiết phải cải cách toàn diện cả về cơ cấu thẩm quyền và quy trình thủ tục, hướng tới mục tiêu giảm gánh nặng hành chính, tiết kiệm chi phí xã hội và tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho người dân trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

2. Những điểm mới mang tính đột phá và có lợi cho người dân

2.1. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của UBND xã 

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã, bao gồm:

“1.Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định của Luật Đất đai chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện, bao gồm:

h) Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 136 và điểm d khoản 2 Điều 142 Luật Đất đai;

i) Xác định lại diện tích đất ở và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai;”

Theo đó, UBND cấp xã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho những đối tượng sau:

(i) Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân) – điểm b khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai năm 2024;

(ii) Cộng đồng dân cư – điểm b khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai năm 2024;

(iii) Hộ gia đình, cá nhân là cán bộ, công nhân viên của tổ chức làm nhà ở trước ngày Luật đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành - điểm d khoản 2 Điều 142 Luật Đất đai năm 2024;

(iv) Hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa đất ở có vườn, ao, đất thổ cư đã được cấp giấy chứng nhận trước ngày 01/07/2004 – khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai năm 2024.

Lưu ý: 

- Điều kiện đối với trường hợp (i) (ii): Người sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất, hoặc nhận quyền sử dụng đất, thuê lại đất theo quy định của Luật này; đang sử dụng ổn định, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng chưa được cấp.

- Điều kiện đối với trường hợp (iii): Hộ gia đình, cá nhân đã được tổ chức giao đất ở và đang sử dụng ổn định. Sau khi đất được bàn giao cho chính quyền, người dân sẽ thực hiện thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận.

Đặc biệt, đối với đất do doanh nghiệp nhà nước (sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản...) giao làm đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trước ngày 01/7/2004, doanh nghiệp đó còn phải lập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư và trình UBND cấp tỉnh phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương.

- Điều kiện đối với trường hợp (iv): Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều 137 của Luật đất đai năm 2024 mà trên giấy tờ đó có thể hiện mục đích sử dụng để làm nhà ở, đất ở hoặc thổ cư.

2.2. Cải cách thủ tục và rút ngắn thời gian cấp Giấy chứng nhận tại cấp xã

Trước đây, tại Khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai như sau: “a) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;”

Sau đó,Nghị định số 101/2024/NĐ-CP tại Điều 22 đã rút ngắn thời gian này như sau: “Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 20 ngày làm việc; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc.”

Tuy nhiên, Điều 22 nói trên đã hết hiệu lực theo điểm b khoản 4 Điều 21 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP. 

Thay vào đó, nội dung mới được quy định tại Mục 1.II.A Phần V Nghị định này như sau: “Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 17 ngày làm việc; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc.”

Như vậy, so với quy định ban đầu là 30 ngày theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, thời gian thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được rút ngắn một cách đáng kể, hiện chỉ còn tối đa 20 ngày làm việc theo quy định tại Nghị định số 151/2025/NĐ-CP. Đặc biệt, trong tổng thời hạn nêu trên, thời gian dành riêng cho việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu chỉ còn tối đa 03 ngày làm việc.

Việc quy định thời hạn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ còn 03 ngày làm việc mang lại giá trị thực tiễn rõ rệt cho người dân. Thời gian xử lý ngắn đồng nghĩa với việc quyền sử dụng đất được xác lập nhanh chóng, giúp người dân sớm thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn... Quan trọng hơn, quy định thời hạn cụ thể cũng giúp tăng cường tính minh bạch và giảm thiểu cơ hội cho các hành vi nhũng nhiễu, tiêu cực trong quá trình giải quyết thủ tục.

Tuy nhiên, để việc phân cấp thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận về UBND cấp xã thực sự phát huy hiệu quả, cần đảm bảo các điều kiện về nguồn nhân lực, hạ tầng kỹ thuật và cơ chế giám sát. Việc trao quyền phải đi kèm với tăng cường năng lực, trách nhiệm và sự phối hợp giữa các cấp chính quyền, tránh tình trạng hình thức hoặc làm phát sinh khiếu kiện do thiếu nhất quán trong thực hiện.

Từ những phân tích trên, có thể khẳng định việc phân cấp thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận về cho UBND cấp xã và cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính theo tinh thần của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP là một bước tiến vượt bậc.Những thay đổi này không chỉ là sự điều chỉnh về mặt kỹ thuật, mà còn thể hiện sự thay đổi trong tư duy quản lý nhà nước, thực sự đặt người dân vào vị trí trung tâm. Việc trao quyền cho cấp cơ sở, rút ngắn thời gian xử lý, giảm chi phí và tăng cường minh bạch sẽ giải phóng nguồn lực xã hội, bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, góp phần thúc đẩy các giao dịch dân sự, kinh tế và tạo động lực cho sự phát triển bền vững tại các địa phương.

Duy Phách