Căn cứ vào nội dung bạn đọc Báo và Phát thanh,Truyền hình Bắc Ninh hỏi:Luật sư Nguyễn Thị Phong Lan (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội), Giám đốc Công ty Luật TNHH Intelico có nội dung giải đáp về vấn đề này như sau:

Luật sư Nguyễn Thị Phong Lan

I. Căn cứ

- Luật Đất đai năm 2013;

- Luật Đất đai năm 2024;

- Bộ luật Dân sự năm 2005;

- Nghị định 151/2025/NĐ-CP;

- Nghị định 49/2026/NĐ-CP;

- Quyết định 33/2026/QĐ-UBND ngày 19/05/2026 của UBND tỉnh Bắc Ninh quy định về trình tự, thủ tục hành chính về đất đai áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.

II. Ý kiến pháp lý

1.Điều kiện và những trường hợp được cấp sổ đỏ khi mua nhà đất bằng giấy viết tay từ năm 2015 để ở, sinh sống ổn định từ đó đến nay

Khách hàng mua đất và căn nhà gắn liền với đất bằng giấy viết tay vào năm 2015; tại thời điểm đó, căn cứ Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 450, 689 Bộ luật Dân sự năm 2005 (đang có hiệu lực thi hành) thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật, do đó Hợp đồng viết tay không được coi là hợp lệ về mặt hình thức.

Tuy nhiên, do khách hàng đã sử dụng đất, nhà ở ổn định, lâu dài từ năm 2015 đến nay và không phát sinh tranh chấp, nên vẫn có thể được cơ quan nhà nước xem xét cấp Giấy chứng nhận trên cơ sở hồ sơ địa chính và sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương.

Do khách hàng không cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của thửa đất tại thời điểm mua (đã được cấp Giấy chứng nhận hay chưa), nên có thể xem xét theo 02 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên bán nhưng chưa thực hiện thủ tục sang tên cho khách hàng

Tại khoản 2 Mục XI nội dung C, Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại tiết e1 điểm e khoản 3 Điều 16 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP quy định về trường hợp: “Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà thửa đất đó đã có Giấy chứng nhận và bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận đã cấp cho thửa đất kèm theo giấy tờ về việc nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc chỉ có hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định”.

Trong trường hợp này, do việc mua bán bằng giấy viết tay không được công chứng, chứng thực theo quy định nên khách hàng cần giữ bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp cho thửa đất để nộp cùng hồ sơ đăng ký biến động. 

Nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định trên, trường hợp này khách hàng vẫn có thể được xem xét thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai để sang tên từ người bán sang khách hàng. 

Trường hợp 2: Thửa đất chưa từng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến thời điểm hiện nay, nếu khách hàng xin cấp Giấy thì sẽ thuộc trường hợp cấp lần đầu

Khách hàng nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của bên bán, chưa được cấp giấy chứng nhận, khách hàng được thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) lần đầu theo quy định tại Điều 137, Điều 138 Luật Đất đai năm 2024 và khoản 1 Mục XI nội dung C, Phần V Phụ lục I Nghị định số 151/2025/NĐ-CP. 

Trong những trường hợp này, khách hàng không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất.

Quy định nêu trên áp dụng đối với một số nhóm trường hợp cụ thể, với các điều kiện như sau:

Thứ nhất, người sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1/07/2014, trong trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 138 Luật Đất đai năm 2024.

Thứ hai, người dân sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1/8/2024 (trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành), trong trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024.

Thứ ba, trường hợp sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024.

Tuy nhiên, theo thông tin khách hàng cung cấp, việc nhận chuyển nhượng nhà, đất được thực hiện bằng giấy viết tay vào năm 2015. Như vậy, giao dịch chuyển nhượng của khách hàng được xác lập sau ngày 01/7/2014. 

Trường hợp khách hàng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 thì không thuộc trường hợp đương nhiên được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) theo cơ chế quy định tại Điều 137, Điều 138 Luật Đất đai năm 2024. 

Mặc dù vậy, trường hợp này, việc khách hàng đã sử dụng nhà, đất liên tục từ năm 2015, đã thanh toán tiền chuyển nhượng và không phát sinh tranh chấp là những tình tiết để cơ quan nhà nước xem xét khi đánh giá hồ sơ, nguồn gốc và quá trình sử dụng đất nhưng không đương nhiên làm phát sinh quyền được cấp Giấy chứng nhận nếu chưa đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật.

Vì vậy, với trường hợp khách hàng mua nhà và đất bằng giấy viết tay vào năm 2015 và đã sử dụng ổn định, liên tục từ đấy đến nay thì việc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cần căn cứ vào hồ sơ pháp lý của thửa đất, nguồn gốc và quá trình sử dụng đất thực tế, đồng thời đối chiếu với các điều kiện theo quy định pháp luật hiện hành.

2.Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua nhà đất bằng giấy viết tay từ năm 2015 và sử dụng ổn định đến nay

- Đối với Trường hợp 1 mục 1 Thư tư vấn này (trường hợp thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận cho bên bán nhưng chưa thực hiện thủ tục sang tên cho khách hàng): Khách hàng có thể lập hồ sơ đề nghị đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận theo quy định tại Mục 6 Phần B Phụ lục II ban hành kèm theo Quyết định 33/2026/QĐ-UBND ngày 19/05/2026 quy định về trình tự, thủ tục hành chính về đất đai áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh (nay là thành phố Bắc Ninh) và khoản 2 Mục XI nội dung C, Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP. 

Thẩm quyền giải quyết thủ tục trong trường hợp này thuộc UBND cấp xã nơi có đất theo quy định hiện hành. Khách hàng có thể liên hệ trước với UBND cấp xã nơi có đất để được hướng dẫn cụ thể về thành phần hồ sơ, trình tự và thủ tục thực hiện.

- Đối với Trường hợp 2 mục 1 Thư tư vấn này (trường hợp thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận): Khách hàng cần liên hệ UBND cấp xã nơi có đất để được hướng dẫn cụ thể về thành phần hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận lần đầu. Trên cơ sở hồ sơ, nguồn gốc và quá trình sử dụng đất thực tế, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét, xác định điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật hiện hành. 

III. Đề xuất 

Khách hàng nghiên cứu nội dung tại Mục II Thư tư vấn này và chủ động liên hệ UBND cấp xã nơi có đất hoặc cơ quan quản lý đất đai tại địa phương để được hướng dẫn, xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.

Việc hoàn thiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về đất đai là điều kiện quan trọng để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, đồng thời tạo cơ sở pháp lý khi khách hàng thực hiện các giao dịch dân sự trong tương lai như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc thế chấp quyền sử dụng đất.

Duy Phách