Về nội dung này, Luật sư Đào Phương - Giám đốc Công ty luật QR Law, Số 87 Xương Giang, TP Bắc Giang ( Đoàn Luật sư tỉnh Bắc Giang) có nội dung trả lời như sau:

Luật sư Đào Phương

Thứ nhất, về hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay:

Theo quy định tại k2 Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015: “2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”, và quy định tại điểm a, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013: “a) Hợp đồng chuyển nhượng, … quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản …”. Theo đó, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng hoặc chứng thực. Hiện tại, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn là giấy viết tay, không có công chứng, chứng thực là vi phạm về hình thức nên chưa đủ điều kiện có hiệu lực.

Thứ hai, về việc bạn đã là chủ sử dụng đất hợp pháp hay chưa?

Theo quy định tại Điều 503 Bộ luật dân sự năm 2015: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.”, khoản 1 và khoản 7 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: “1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. ...7. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.”

Hiện nay bạn chưa có hợp đông chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định, chưa tiến hành thủ tục đăng ký đất đai nên việc chuyển quyền sử dụng đất chưa có hiệu lực.

Bạn cần liên hệ với ông T hoàn thiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện đăng ký đất đai tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện, thành phố để được công nhận là người sử dụng đất hợp pháp.

Hiện nay giá đất tăng cao, ông T đã khởi kiện tôi ra Tòa án để yêu cầu đòi lại đất và trả lại tôi 1 tỷ.Vậy hợp đồng của tôi chưa có hiệu lực thì tôi có được pháp luật bảo vệ hay không?

Đối với trường hợp của bạn, tuy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực, song các bên đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán, bàn giao đất trên thực tế thì được coi là thực hiện trên 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng và được Tòa án quyết định công nhận hiệu lực theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015:“2....Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Lưu ý, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 117 BLDS như sau mới được công nhận hiệu lực: 

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.”.

Như vậy, nếu hợp đồng của bạn đủ điều kiện trên thì bạn đề nghị Tòa án đang giải quyết vụ án công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay, sau đó sử dụng bản án có hiệu lực pháp luật để đăng ký biến động mà không cần phải thực hiện công chứng, chứng thực.

Duy Phách