Về vấn đề này Luật sư Nguyễn Thị Thu Hương (Đoàn Luật sư Bắc Giang) Công ty Luật TNHH PROLAF trả lời như sau:

Luật sư Nguyễn Thị Thu Hương

Câu hỏi của bạn gồm có 2 hành vi: (1) hành vi bán nhà của chủ cũ khi vẫn còn hợp đồng thuê và (2) hành vi của chủ mới yêu cầu tăng giá, trả nhà, khóa cửa, cắt điện nước của chủ mới.

Điều 173 Luật Nhà ở năm 2023 có quy định : “Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”

Ngay tại quy định chúng tôi trích dẫn đã thể hiện được câu trả lời cho cả 2 ý mà bạn vừa hỏi:

-Thứ nhất: ngay cả khi hợp đồng thuê vẫn còn hiệu lực, thì chủ cũ là ông A vẫn hoàn toàn có quyền để bán nhà ở cho mình;

- Thứ 2: người chủ mới (ông B) phải có trách nhiệm tiếp tục thực hiện Hợp đồng thuê mà chủ cũ (ông A) đã ký với bạn (bao gồm cả các điều khoản về thời hạn thuê và giá thuê). Do vậy hành vi của ông B khi yêu cầu tăng giá, điều chỉnh thời hạn hợp đồng là yêu cầu trái với Hợp đồng thuê và không phù hợp với các quy định của pháp luật. Việc ông B yêu cầu trả nhà và cắt điện nước, khóa cửa là thể hiện việc đơn phương chấm dứt Hợp đồng thuê trái pháp luật.

Như tôi đã phân tích ở trên, ông B là bên mua nhà vẫn phải có trách nhiệm tiếp tục thực hiện Hợp đồng thuê mà ông A đã ký. Việc đơn phương chấm dứt Hợp đồng là trái quy định pháp luật gây thiệt hại cho bên đi thuê là bạn.

Theo Điều 360 của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định, trường hợp bạn bị thiệt hại do ông B vi phạm nghĩa vụ của Bên cho thuê, thì ông B sẽ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại cho bạn.Các thiệt hại được xác định là các thiệt hại thực tế và trực tiếp do hành vi của ông B gây nên, bạn có thể xem xét để yêu cầu bồi thường bao gồm:

- Thứ nhất là chi phí bạn đã đầu tư, cải tạo và trang bị cho quán, đương nhiên là cần phải tính khấu hao cho thời gian đã sử dụng.

- Thứ hai là lợi nhuận bị mất do hành vi cản trở việc kinh doanh như khóa cửa, cắt điện nước để bạn không thể tiếp cận mặt bằng và thực hiện việc kinh doanh

Để bảo vệ quyền lợi, công ty bạn cần:

1. Kiểm tra hợp đồng thuê:Đảm bảo hợp đồng còn hiệu lực, được lập bằng văn bản, và xem xét các điều khoản về chuyển nhượng tài sản thuê.

2. Gửi thông báo bằng văn bản:Yêu cầu người mua nhà chấm dứt hành vi cắt điện, nước, khóa cửa, và tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê đến tháng 7/2028.

3. Thu thập chứng cứ: Lưu giữ hợp đồng thuê, hóa đơn chi phí cải tạo 150 triệu đồng, và tài liệu chứng minh thiệt hại như doanh thu bị mất, để yêu cầu bồi thường.

Ngoài ra, bạn cũng cần cung cấp chứng cứ để chứng minh mình đã hoàn thành nghĩa vụ của bên thuê như chứng từ thanh toán tiền thuê hoặc các đoạn tin nhắn, hội thoại thể hiện bạn yêu cầu cung cấp thông tin số tài khoản, đề nghị bên cho thuê nhận tiền nhà, nhưng bên cho thuê từ chối

4. Khởi kiện nếu cần: Nếu người mua không hợp tác, bạn có thể khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Các bước này sẽ giúp bạn bảo vệ quyền lợi và đòi bồi thường thỏa đáng. 

Trên đây là toàn bộ ý kiến tư vấn của tôi, hi vọng thông tin trên sẽ giúp ích cho bạn trong quá trình giải quyết với bên cho thuê nhà.

Duy Phách