Về vấn đề này Luật sư Phạm Thị Giang Văn phòng Luật sư Bách Gia Tín - Đoàn Luật sư Bắc Ninh trả lời như sau:

Luật sư Phạm Thị Giang

Thứ nhất, tôi khuyến cáo bạn không nên mua nhà đất qua Vi bằng. Lý do tôi đưa ra khuyến cáo này là bởi lẽ: Vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. 

Để nhận thức đúng và đủ về Vi bằng, trước hết, bạn cần hiểu: Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi xảy ra trên thực tế (ví dụ: các bên ký giấy tay, giao tiền, giao giấy tờ…). Vi bằng không phải là hợp đồng chuyển nhượng và không có giá trị pháp lý để sang tên hay đăng ký quyền sở hữu/sử dụng đối với nhà đất. Do đó, mua đất qua Vi bằng không đủ điều kiện để cơ quan Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Việc này chỉ giúp bạn “có chứng cứ” về việc đã giao dịch, nhưng không bảo đảm bạn sẽ được công nhận là chủ đất.

Thứ hai, nếu bạn mua nhà đất qua Vi bằng, đặc biệt lại còn là đất có nguồn gốc là: lấn đất, chiếm đất thì sẽ tiềm ẩn rủi ro cực lớn. Bởi lẽ:

- Chủ đất có thể lợi dụng việc không có giấy tờ để bán cùng một thửa đất cho nhiều người mà Thừa phát lại không kiểm soát được. Thậm chí, nhiều trường hợp đất đã có giấy tờ nhưng đang thế chấp ngân hàng hoặc đã bán cho người khác, chủ đất vẫn bán tiếp qua Vi bằng để chiếm đoạt tiền từ người mua. Hậu quả, người mua dễ mất trắng tiền hoặc phải mất nhiều thời gian, công sức kiện tụng mới mong đòi lại được.

- Bạn không thể trực tiếp làm thủ tục cấp GCN QSDĐ lần đầu đứng tên bạn vì giao dịch mua bán đất của bạn và chủ đất là không hợp pháp (không hợp pháp về cả nội dung và hình thức do đất chưa có GCN QSDĐ thì chưa đủ điều kiện chuyển nhượng). Đồng thời, giao dịch này phát sinh sau ngày 01/7/2014 nên không được hợp thức hóa. 

Vì vậy, bạn phải để chủ cũ làm hồ sơ cấp GCN QSDĐ đứng tên họ, sau đó mới làm thủ tục sang tên thửa đất cho bạn. 

- Nghĩa vụ tài chính khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (tiền phạt vi phạm hành chính, tiền sử dụng đất khi hợp thức hóa đất lấn chiếm) có thể rất lớn, dễ phát sinh tranh chấp giữa bạn và bên bán.

Thứ ba, về điều kiện cấp GCN QSDĐ:nếu nguồn gốc đất là do lấn, chiếm đất vào thời điểm năm 2005 (tức trước ngày 01/7/2014) thì thửa đất nêu trên vẫn có thể được cấp GCN nếu đáp ứng 03 điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 139 Luật đất đai 2024 như sau:

- Sử dụng đất ổn định;

- Đất không có tranh chấp

- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn.

Tóm lại, không nên mua đất chỉ qua Vi bằng vì không đủ điều kiện sang tên và tiềm ẩn nhiều rủi ro.Trường hợp bạn vẫn muốn mua, bạn cần yêu cầu chủ đất xin cấp GCN QSDĐ trước,sau đó thực hiện mua bán qua hợp đồng công chứng và đăng ký sang tên đúng quy định.

Duy Phách