Theo nội dung bạn đọc Báo và Phát thanh, Truyền hình Bắc Ninh. Luật sư Nguyễn Thị Phong Lan (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội), Giám đốc Công ty Luật TNHH Intelico giải đáp về nội dung này như sau: 

Luật sư Nguyễn Thị Phong Lan

I. Căn cứ

- Luật Đất đai năm 2024;

- Nghị định số 71/2024/NĐ-CP;

- Nghị quyết số 52/2025/NQ-HĐND.

II. Ý kiến pháp lý

Dưới đây là ý kiến pháp lý của Công ty Luật TNHH Intelico - Hà Nội dành cho Quý Khách hàng dựa trên những thông tin Khách hàng cung cấp tại thời điểm lập thư tư vấn:

1. Về nguyên tắc xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Theo khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai năm 2024, nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được quy định như sau: “Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở mà có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đối với người có đất thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở.”

Theo đó, trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở mà có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Trường hợp bồi thường bằng tiền thì số tiền mà người bị thu hồi đất được bồi thường sẽ được tính theo giá đất cụ thể của đất nông nghiệp do UBND nơi có thửa đất A và B quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường.

Đối chiếu với trường hợp của khách hàng, do hai thửa đất của khách hàng là liền kề và có chung mục đích sử dụng nên căn cứ điểm d khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024, việc xác định giá đất cụ thể để bồi thường sẽ được tính bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. 

Cụ thể, căn cứ khoản 5 Điều 7 nghị định số 71/2024/NĐ-CP thì giá đất của thửa đất cần định giá tại từng vị trí đất, khu vực được xác định như sau: Giá đất của thửa đất cần định giá = giá đất trong bảng giá đất của thửa đất cần định giá x hệ số điều chỉnh giá đất.

Theo đó, số tiền bồi thường đối với thửa đất A và thửa đất B khi Nhà nước thu hồi đất sẽ phụ thuộc vào giá của thửa đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất - loại đất, vị trí đất, khu vực do UBND cấp có thẩm quyền nơi có hai thửa đất này quyết định.

Dựa trên thông tin khách hàng cung cấp, đồng thời căn cứ khoản 4 Điều 7 và khoản 2 Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP thì thửa đất A và thửa đất B có vị trí khác nhau nên giá đất và hệ số điều chỉnh cũng sẽ khác nhau. 

Vì vậy, mặc dù hai thửa đất liền kề và cùng mục đích sử dụng, nhưng do có vị trí tiếp giáp lề đường khác nhau, thửa đất B sẽ không được áp giá bồi thường ngang bằng với thửa đất A khi tính tiền bồi thường.

2. Về việc xác định giá đất bồi thường nếu hợp thửa trước khi phê duyệt quy hoạch

Theo khoản 1 và khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc hợp thửa đất được thực hiện khi đáp ứng các điều kiện, bao gồm: đã được cấp giấy chứng nhận, còn thời hạn sử dụng đất, không bị tranh chấp, kê biên… và điều kiện riêng khác theo quy định của UBND cấp tỉnh nơi có thửa đất.

Do đó, về nguyên tắc, khách hàng có thể thực hiện hợp nhất thửa đất A và thửa đất B trước khi phê duyệt quy hoạch nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật nêu trên.

Tuy nhiên, sau khi hợp nhất thì việc toàn bộ thửa đất đó có được bồi thường theo giá đất tiếp giáp lề đường hay không còn phải căn cứ vào diện tích của thửa đất sau khi hợp nhất và quy định của UBND cấp tỉnh nơi có thửa đất. Cụ thể, hiện nay mỗi tỉnh, TP trực thuộc trung ương sẽ có quy định riêng về việc giới hạn phạm vi đối với từng vị trí đất để tính giá đất.

Ví dụ: 

- Tại thành phố Hồ Chí Minh: vị trí đất nông nghiệp tiếp giáp với lề đường được xác định thuộc vị trí 1 khi tính giá đất và chỉ giới hạn trong phạm vi 200 m theo điểm b khoản 1 Điều 3 Quyết định số 02/2022/QĐ-UBND sửa đổi, bổ sung theo Quyết định số 79/2024/QĐ-UBND của UBND TP.HCM.

- Đối với thành phố Hà Nội: việc xác định giá đất nông nghiệp không dựa trên tiêu chí khoảng cách tiếp giáp đường, mà được phân chia theo khu vực địa lý: đồng bằng, trung du, miền núi và quy định cụ thể tại Phụ lục 18 kèm theo Nghị quyết số 52/2025/NQ-HĐND của HĐND thành phố Hà Nội.

Do đó, việc thửa đất sau khi hợp nhất được bồi thường toàn bộ hay chỉ bồi thường một phần theo giá đất tiếp giáp lề đường thì cần đối chiếu theo quy định của UBND cấp tỉnh nơi có thửa đất để xác định.

III. Đề xuất

Trên cơ sở quy định và phân tích nêu trên, Công ty Luật TNHH Intelico – Hà Nội trân trọng đề xuất Quý Khách hàng một số khuyến nghị như sau:

1. Khách hàng cần xác định chính xác địa phương nơi có đất và đối chiếu các văn bản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bảng giá đất, nhằm xác định cụ thể cách thức áp dụng giá đất theo vị trí và phạm vi.

 2. Trên cơ sở quy định của địa phương, Khách hàng nên cân nhắc việc hợp thửa chỉ khi việc này có khả năng làm thay đổi cách xác định vị trí đất theo hướng có lợi; trong trường hợp không làm thay đổi cách phân vị trí, việc hợp thửa là không cần thiết.

Duy Phách